Юридические услуги » Арбитраж » Как правильно провести проверку "юридической чистоты" квартиры
Если мы говорим, что квартира чистая, то подразумеваем, что нет никаких
юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на
квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в
будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее
недействительной.
Ничего сложного в этом нет. В большинстве случаев достаточно
внимательно прочитать документы, которые необходимы для совершения сделки.
Именно в них наличествует вся необходимая информация.
Формально «проверка» сводится к проверке подлинности документов, а
также их «правильному» чтению.
История - в домовой книге и Едином госреестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
В домовой книге записаны все граждане, которые когда-либо проживали на
данной жилплощади, а также те лица, кто эту квартиру приватизировал.
Для получения доступа к этой информации, требуется взять расширенную
выписку из книги (есть еще и «сокращенная» выписка, в которой указаны
только лица, проживающие в квартире в данный момент).
Требуемую выписку может взять владелец квартиры (или ответственный
квартиросъемщик) или его доверенное лицо.
Совет 1: желательно присутствовать(!) при получении «расширенной»
выписки из домовой книги.
Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не «потерялся». То есть,
если вы видите, что кто-то из них был выписан не по новому адресу, а временно:
в места «не столь отдаленные» или «на лечение», то от покупки этой квартиры
лучше отказаться.
Кроме того, если не все жильцы, прописанные в квартире, принимали
участие в приватизации, то следует убедиться, что они написали (своевременно) в
Департамент муниципального жилья свой отказ от приватизации.
Далее необходимо посетить «Росрегистрацию».
В едином госреестре прав на недвижимость и сделок с ним хранится
информация обо всех существующих правах на квартиру, об их ограничениях или же
обременениях.
В расширенной выписке из данного реестра содержится нформация обо всех правах, которые
когда-либо возникали на данную квартиру и обо всех основаниях для их изменения,
а также перехода или прекращения.
Совет 2 (аналогично): необходимо присутствовать(!) при получении
выписки.
Нюансы правильного(!) чтения выписки из реестра прав.
Унаследованная
квартира
В РФ государство само не ищет родственников умершего владельца
недвижимости. И если «неучтенный» претендент на свою долю появится в течение
трех лет и сможет при этом доказать свои права, то все сделки, совершенные с
данной квартирой после принятия наследства, будут в обязательном порядке признаны
недействительными.
Провести проверку, которая доказывает отсутствие «претендентов»,
невозможно.
Целесообразно сделать две вещи. Отказаться от сделки, если с момента
принятия невдижимости в наследство прошло менее 3-х лет. Или, если Вам
достоверно известно, что у наследника и владельца квартиры есть родственники, рекомендуется
получить Выписку из Нотариальной книги именно у того нотариуса, который и оформлял наследство. В данной выписке должно
быть указано, что «…остальные известные наследники подписали отказ от
вступления в наследство…».
Совет 3: желательно лично присутствовать при получении данной выписки.
Квартира
принадлежит владельцу, но была приобретена на основании договора с пожизненным
проживанием бывшего владельца.
Должно быть свидетельство о смерти бывшего владельца. Продать квартиру
собственник может и при его жизни, но бывший владелец сохраняет право
пользования жильем.
Совет N4: вам необходимо посетить ЗАГС при получении дубликата
свидетельства о смерти бывшего владельца.
Существуют какие-либо иные обременения или ограничения прав.
В этом случае вам следует быть готовым к тому, что Росрегистрация не
зарегистрирует сделку либо квартира перейдет в вашу собственность, но
ограничения или обременения сохранятся. Здесь невозможно дать какой-либо общий
совет, т.к. все зависит от конкретного случая.
Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять
эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас есть
малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что
продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из ПНД и
НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). Возможно, этим вы даже
обидите человека, многие действительно обижаются. Но сделка, совершенная лицом
недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение
своих действий, - ничтожна (т.е. недействительна). И слишком много случаев
мошенничества было основано именно на применении этой правовой нормы. Особенно
это касается случаев, когда продавцами являются пожилые люди или явные
алкоголики.
Такую справку нельзя получить по доверенности, ПНД и НД выдают
информацию о гражданине только самому гражданину.
Совет N5: Вам необходимо присутствовать при получении этих справок.
Также необходимо отметить, что передача информации между медицинскими
учреждениями в нашей стране несколько "хромает". Поэтому, если
продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из
диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих.
Если вам очень уж понравилась квартира, собственник которой состоит на
учете в НД или ПНД, то можно провести медицинское освидетельствование продавца
непосредственно в присутствии нотариуса при совершении сделки или получить
согласие опекуна или попечителя, заверенное в органах опеки и попечительства.
Все остальные документы, как правило, лишь подтверждают полученную
информацию.
Правило N6: если в каком-либо документе содержится информация,
противоречащая другим документам, то здесь, скорее всего, имеет место нечеткая
и несвоевременная передача данных между инстанциями. В этом случае необходимо
пройти по тем ведомствам, которые не передали вовремя информацию, получить от
них копии соответствующих распоряжений или постановлений и передать их туда,
куда информация не дошла. Если при этом появляются какие-то ограничения и
обременения прав или появляются третьи лица, которые могут предъявить свои
права на квартиру, то можно похвалить себя за грамотно проведенное
расследование и продолжить поиски квартиры.
Полезная информация
